Huis verkopen

In Spanje zijn met de verkoop van uw woning kosten gemoeid. Bij verkoop van een huis in Spanje betaalt u twee soorten belasting.

U betaalt vermogenswinstbelasting over de waardevermeerdering van de opstal, en u betaalt Plus Valia over de waardevermeerdering van de grond.

Vermogenswinstbelasting

Als u een huis verkoopt in Spanje betaalt u belasting over de waardevermeerdering van de woning gedurende de periode dat u eigenaar was. Deze belasting, de vermogenswinstbelasting, wordt in het Spaans Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmueble genoemd. De hoogte van deze belasting is tegenwoordig 18% (zowel voor residenten als voor niet-residenten), en wordt berekend over het verschil tussen de verkoopsom in het oude koopcontract (Escritura) en de verkoopsom in het nieuwe koopcontract.

Deze vermogenswinstbelasting wordt geheven via de Spaanse inkomstenbelasting. U mag van het waardeverschil een aantal kosten aftrekken, zoals de betaalde overdrachtsbelasting (bij bestaande bouw), IVA (bij nieuwbouw), registratiekosten en eventuele kosten van uitbreiding van de woning, makelaarskosten en taxatiekosten. Afhankelijk van het jaar van aankoop van de woning mag er naast de aan- en verkoopkosten een inflatiecorrectie worden toegepast.

Vrijstelling voor de vermogenswinstbelasting

Bent u al 3 jaar fiscaal resident en koopt u een nieuwe woning, dan heeft u 2 jaar (bij nieuwbouw kan dat oplopen tot 4 jaar) de tijd om de vermogenswinst te herinvesteren in deze nieuwe eigen woning. U hoeft dan (nog) niet af te rekenen met de fiscus over het bedrag dat u in de nieuwe woning herinvesteert. Bent u ouder dan 65 jaar en langer dan 3 jaar fiscaal resident dan heeft u een volledige vrijstelling voor de vermogenswinstbelasting over de verkoopwinst van uw huis.
Voor woningen gekocht (en nog steeds in bezit) voor 1986 geldt een overgangsregeling, de meeropbrengst was onbelast en wordt in de toekomst deels belast.

Belasting over de waardevermeerdering van grond: Plus Valia

Bij verkoop van uw huis in Spanje dient belasting over de waardestijging van de grond te worden betaald. Deze belasting heet officieel Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en dient aan de gemeente te worden betaald. Ook bij de verkoop van een appartement in Spanje betaalt u plus valía, over dat deel van de grond dat toegerekend kan worden aan uw appartement. Voor de berekening van deze belasting gebruikt de gemeente de kadastrale waarde van de grond als uitgangspunt.

De hoogte van de te betalen belasting is afhankelijk van het aantal inwoners van de betreffende gemeente en het aantal jaren dat de verkoper de grond in zijn bezit heeft gehad. Normaal gesproken is de maximumperiode waarover deze belasting wordt berekend 20 jaar. Bij verkoop van de woning (en de grond) dient de verkoper deze belasting aan de gemeente te betalen, tenzij koper en verkoper anders overeenkomen.

Een woning verkopen als niet-resident in Spanje

Indien de verkoper van een woning geen Spaans resident is, moet de koper van de woning 3% van de koopsom afdragen aan de Spaanse belastingdienst. Deze regeling is ingesteld om te voorkomen dat de vermogenswinstbelasting door de verkopende partij niet wordt afgedragen. Het kwam in het verleden regelmatig voor dat niet-residenten verzuimden deze belasting af te dragen en door de Spaanse fiscus niet meer getraceerd konden worden. De inhouding van 3% is geen eindheffing, maar een voorlopige heffing.

Men dient daarna binnen 3 maanden aan te geven wat de werkelijke vermogenswinst is en welke vermogenswinstbelasting verschuldigd is. Wanneer vooraf duidelijk is dat u geen winst maakt en u dus ook geen belasting verschuldigd bent kunt u een pré-aangifte doen. U ontvangt dan een verklaring van de belastingdienst die de koper ontheft van zijn verplichting tot inhouding.